La Ley por el Derecho a la Vivienda
La Ley por el Derecho a la Vivienda fue aprobada por el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022 y por el Congreso de los Diputados el 27 de abril de 2023.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, fue publicada en el BOE del jueves 25 de mayo de 2023. Las medidas que prevé la ley, anunciadas en el proyecto en tramitación, han dado mucho debate hasta ahora. Hay que tener en cuenta, especialmente, las siguientes medidas:
- Impulso de la vivienda pública:
- Se dispone un porcentaje mínimo del 50% para vivienda de alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.
- Incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado.
- Límites al precio del alquiler:
- Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años.
- En estas zonas los nuevos contratos de alquiler tendrán como límite el importe de la renta del contrato anterior vigente en los últimos cinco años.
- Si el arrendador es un gran propietario o tenedor tendrá un índice de precios de referencia máximos que la administración va a elaborar.
- Si la vivienda está en zona tensionada y durante los últimos cinco años no ha sido alquilada, también se le aplicará el índice de precios de referencia máximo.
- La actualización de los precios del alquiler deja de estar vinculada al IPC. En 2023 se dispone un máximo del 2%, mientras que, en 2024, un máximo del 3%.
- A partir de 2025 habrá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados en la renta y que será inferior a IPC.
- El arrendatario no pagará los gastos de contrato ni de la inmobiliaria.
- Modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la duración de los alquileres:
- Si el arrendatario puede acreditar, a través de un informe de los servicios sociales, que se encuentra en situación de vulnerabilidad social y económica, tendrá derecho a una prórroga extraordinaria de un año suplementario en las prórrogas legales actuales.
- Si la vivienda se encuentra en una zona declarada tensionada, el arrendatario tendrá derecho a una prórroga extraordinaria de otros tres años.
- Protección contra desahucios:
- Cuando el demandante sea “gran tenedor o propietario” y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, será necesario acreditar la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación, antes de poder desahuciar.
- Modificación de los procedimientos de lanzamiento de forma que se añaden nuevas prórrogas, a pesar de las grandes prórrogas actualmente disponibles para la saturación y lentitud judicial.
- Nueva definición de gran propiedad y vivienda vacía:
- Gran propietario: como norma general serán los titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, pero también podrán ser los titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en una zona declarada como tensionada.
- Definición de vivienda vacía para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), y que serán aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación.
- Importantes bonificaciones fiscales en el IRPF de pequeños propietarios que pongan viviendas en alquiler en zonas declaradas tensionadas.
La ley pretende adoptar medidas para aumentar la oferta de viviendas a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables al acceso a la vivienda.
Pero, ¿se conseguirán estos objetivos con medidas como las anteriores?
Intervenir en el precio de las rentas, en la duración de los alquileres u obligar a destinar a vivienda protegida el 40% o el 20%, según el caso, de la edificación residencial, es intervenir directamente el derecho a la propiedad privada, que es uno de los pilares de nuestro sistema. Se necesitan medidas para regular el acceso a la vivienda, pero cargarlas a propietarios de 5 o más viviendas, no es precisamente actuar contra los grandes fondos de inversión, sino actuar contra muchos pequeños propietarios y particulares que han invertido sus ahorros en edificación que destinan a alquiler.
Si disponer de una finca para alquilar no sale a cuenta, puede prevalecer la venta. Y si a las promotoras no les sale a cuenta haber destinado mayor porcentaje a vivienda protegida, surge la posibilidad de vender o parar proyectos. El objetivo de disponer de más parque de alquiler puede fracasar y conseguir lo contrario.
Francesc Moré
MORÉ ADVOCATS
