La Llei pel Dret a l’Habitatge

La Llei pel Dret a l’Habitatge va ser aprovada pel Consell de Ministres l’1 de febrer de 2022 i pel Congrés dels Diputats el 27 d’abril de 2023.

La Llei 12/2023, de 24 de maig pel Dret a l’Habitage, va ser publicada al BOE de dijous 25 de maig de 2023. Les mesures que preveu la llei, anunciades al projecte en tramitació, han donat molt debat fins ara. Cal tenir en compte, especialment, les següents mesures:

  • Impuls de l’habitatge públic:
    • Es disposa un percentatge mínim del 50 % per a habitatge de lloguer dins del sòl de reserva per a habitatge protegit.
    • Increment dels percentatges de reserva de sòl per a habitatge protegit, del 30 al 40 % al sòl urbanitzable, i del 10 al 20 % en sòl urbà no consolidat.
  • Límits al preu del lloguer:
    • Declaració de zones de mercat residencial tensionat durant un període prorrogable de 3 anys.
    • En aquestes zones els nous contractes de lloguer tindran com a límit l’import de la renda del contracte anterior vigent els darrers cinc anys.
    • Si l’arrendador és un gran propietari o tenidor tindrà un índex de preus de referència màxims que l’administració elaborarà.
    • Si l’habitatge està en zona tensionada i durant els darrers cinc anys no ha estat llogat, també se li aplicarà l’índex de preus de referència màxim.
    • L’actualització dels preus del lloguer deixa d’estar vinculada a l’IPC. L’any 2023 es disposa un màxim del 2 %, mentre que, l’any 2024, un màxim del 3 %.
    • A partir de 2025 hi haurà un nou índex de referència per a l’actualització anual dels contractes d’arrendament en substitució de l’IPC que eviti increments desproporcionats a la renda i que serà inferior a IPC.
    • L’arrendatari no pagarà les despeses de contracte ni de la immobiliària.
  • Modificació de la Llei d’Arrendaments Urbans i de la durada dels lloguers:
    • Si l’arrendatari pot acreditar, a través d’un informe dels serveis socials, que es troba en situació de vulnerabilitat social i econòmica, tindrà dret a una pròrroga extraordinària d’un any suplementari a les pròrrogues legals actuals.
    • Si l’habitatge es troba en una zona declarada tensionada, l’arrendatari tindrà dret a una pròrroga extraordinària de tres anys més.
  • Protecció contra desnonaments:
    • Quan el demandant sigui “gran tenidor o propietari” i la demanda de desnonament afecti persones vulnerables, serà necessari acreditar l’aplicació d’un procediment de conciliació o intermediació, abans de poder desnonar.
    • Modificació dels procediments de llançament de manera que s’hi afegeixen noves pròrrogues, tot i les grans pròrrogues actualment disponibles per la saturació i lentitud judicial.
  • Nova definició de gran propietat i habitatge buit:
    • Gran propietari: com a normal general seran els titulars de més de 10 immobles urbans d’ús residencial, però podran ser també els titulars de 5 o més immobles urbans d’ús residencial ubicats en una zona declarada com a tensionada.
    • Definició d’habitatge buit perquè els ajuntaments puguin aplicar el recàrrec de l’Impost sobre Béns Immobles (IBI), i que seran aquells habitatges que portin buits més de 2 anys, i sempre que el propietari tingui un mínim de 4 habitatges en aquesta situació. 
  • Importants bonificacions fiscals a l’IRPF de petits propietaris que posin habitatges a lloguer en zones declarades tensionades.

La llei pretén adoptar mesures per augmentar l’oferta d’habitatges a preus assequibles, evitar que es donin situacions de tensió al mercat del lloguer i donar suport a joves i col·lectius vulnerables a l’accés a l’habitatge. 

Però, s’aconseguiran aquests objectius amb mesures com les anteriors? 

Intervenir en el preu de les rendes, en la durada dels lloguers o obligar a destinar a habitatge protegit el 40 % o el 20 %, segons el cas, de l’edificació residencial, és intervenir directament el dret a la propietat privada, que és un dels pilars del nostre sistema. Calen mesures per regular l’accés a l’habitatge, però carregar-les a propietaris de 5 o més habitatges, no és precisament actuar contra els grans fons d’inversió, sinó actuar contra molts petits propietaris i particulars que han invertit els seus estalvis en edificació que destinen a lloguer.  

Si disposar d’una finca per a llogar no surt a compte, pot prevaldre la venda. I si a les promotores no els surt a compte haver destinat més percentatge a habitatge protegit, sorgeix la possibilitat de vendre o parar projectes. L’objectiu de disposar de més parc de lloguer pot fracassar i aconseguir el contrari. 

Francesc Moré
MORÉ ADVOCATS